Comprare un immobile viene spesso considerato, quasi automaticamente, un investimento.
“Il mattone è sempre il mattone.”
È una frase che abbiamo sentito molte volte e che contiene certamente una parte di verità. Un immobile è un bene reale, può produrre un reddito, può proteggere nel tempo una parte del patrimonio e, in determinate condizioni, può aumentare di valore.
Ma acquistare un immobile e fare un buon investimento non sono necessariamente la stessa cosa.
Possiamo comprare una bellissima casa e fare un pessimo investimento. Possiamo, al contrario, acquistare una proprietà apparentemente meno interessante e ottenere un risultato economico molto migliore.
La differenza non la fa semplicemente l’immobile.
La fanno il prezzo al quale entriamo nell’operazione, i costi che dovremo sostenere, il reddito che potrà generare, il suo potenziale futuro e la facilità con cui un giorno potremo rivenderlo.
Per questo, quando guardo un immobile come investimento, la prima domanda che mi farei non è “Mi piace?”
È un’altra:
“Perché questo immobile dovrebbe essere un buon investimento?”
Il primo elemento che considero è il prezzo d’ingresso.
Possiamo individuare una zona interessante, un immobile con ottime caratteristiche e magari anche una forte domanda. Ma se lo acquistiamo a un prezzo eccessivo, rischiamo di compromettere buona parte dell’investimento ancora prima di averlo iniziato.
Questo è un punto che a volte viene sottovalutato perché si tende a ragionare soprattutto sul possibile valore futuro: “Tra cinque anni varrà di più.”
Può accadere. Ma un investimento non dovrebbe funzionare soltanto se il mercato crescerà.
Se acquistiamo bene, partiamo già con un margine. Se acquistiamo male, invece, chiediamo al mercato futuro di correggere una scelta fatta oggi.
Ecco perché non guarderei soltanto quanto costa un immobile, ma cercherei di capire quanto vale realmente nel momento in cui lo sto acquistando e quale spazio di crescita esiste rispetto al prezzo che sto pagando.
In molti casi, il risultato di un investimento immobiliare si costruisce proprio nel momento dell’acquisto, non in quello della vendita.
Il secondo errore è guardare soltanto al prezzo di acquisto e al possibile canone di locazione.
Se compro un immobile a 300.000 euro e posso affittarlo a 1.500 euro al mese, potrei essere portato a pensare che il rendimento sia immediatamente interessante.
Ma tra quei due numeri c’è tutto il resto.
Ci sono imposte, eventuali costi di finanziamento, spese condominiali non recuperabili, manutenzione, periodi nei quali l’immobile potrebbe rimanere sfitto, assicurazioni, gestione e possibili lavori futuri.
E se per rendere quella proprietà utilizzabile devo investire altri 50.000 euro, il capitale realmente impiegato non è più quello indicato nell’atto di acquisto.
Per questo preferisco ragionare sul rendimento reale dell’operazione, non su quello che appare a prima vista.
Un investimento che promette una percentuale molto interessante sulla carta può diventare molto meno attraente quando inseriamo tutti i costi.
Non conta soltanto quanto un immobile può produrre. Conta quanto rimane realmente dopo aver sostenuto tutto ciò che serve per possederlo e farlo funzionare.
Poi c’è il tema della rivalutazione nel tempo.
Quando acquistiamo un immobile come investimento, una parte del risultato può certamente arrivare dall’aumento del suo valore. Ma anche qui eviterei di considerarlo automatico.
Non tutte le città crescono allo stesso modo. Non tutti i quartieri si trasformano nella stessa direzione e, soprattutto, non tutti gli immobili all’interno della stessa zona beneficiano allo stesso modo di quella crescita.
Una nuova infrastruttura, la riqualificazione di un’area, l’arrivo di servizi, università, attività commerciali o nuovi flussi turistici possono modificare profondamente l’interesse verso una determinata zona.
Ma esistono anche immobili che, con il passare degli anni, richiedono interventi sempre più importanti o diventano meno adatti alle esigenze degli acquirenti.
Per questo, oltre a fotografare ciò che una zona è oggi, trovo molto più interessante cercare di capire cosa potrebbe diventare domani.
Naturalmente nessuno può prevedere il futuro con certezza. Ma possiamo osservare trasformazioni, progetti e domanda per costruire scenari ragionevoli.
Investire significa anche provare a riconoscere un potenziale prima che quel potenziale sia completamente incorporato nel prezzo.
C’è poi un elemento di cui, quando si parla di immobili, si discute meno: la possibilità di uscire dall’investimento.
Un immobile può avere un buon rendimento e caratteristiche interessanti, ma prima di acquistarlo mi chiederei anche quanto potrebbe essere semplice rivenderlo un domani.
Chi potrebbe comprarlo? Quanto è ampia la platea dei potenziali acquirenti? È una proprietà facilmente finanziabile? Ha caratteristiche molto particolari che potrebbero limitarne la domanda?
Un appartamento con un mercato ampio e facilmente comprensibile può offrire una maggiore liquidità rispetto a una proprietà molto particolare, anche quando quest’ultima sembra inizialmente più affascinante.
Questo non significa che gli immobili particolari siano cattivi investimenti. Anzi, alcune opportunità straordinarie nascono proprio da proprietà fuori dagli schemi.
Ma bisogna essere consapevoli che entrare in un investimento è soltanto metà dell’operazione. Prima o poi bisognerà anche decidere come uscirne.
E il valore di un investimento dipende anche dalla possibilità di trasformarlo nuovamente in capitale quando ne avremo bisogno.
Un altro aspetto che considero fondamentale è distinguere l’investimento immobiliare dall’acquisto emozionale.
Quando compriamo una casa per viverci, è naturale attribuire valore a elementi personali: la vista che ci piace, la vicinanza alla famiglia, una particolare distribuzione degli spazi o semplicemente la sensazione che proviamo entrando.
Quando investiamo, invece, dovremmo provare a guardare la proprietà con gli occhi di qualcun altro.
Non deve necessariamente piacere a noi. Deve avere senso per il mercato al quale vogliamo rivolgerci.
Se l’obiettivo è affittare, dobbiamo chiederci cosa cerca il potenziale conduttore. Se vogliamo ristrutturare e rivendere, dobbiamo capire quali caratteristiche saranno apprezzate dal futuro acquirente. Se puntiamo sulla rivalutazione, dobbiamo osservare ciò che potrebbe aumentare l’interesse verso quella proprietà nel tempo.
Naturalmente anche un investimento può essere bello e coinvolgente. Il rischio nasce quando iniziamo a giustificare economicamente una scelta che, in realtà, abbiamo già fatto emotivamente.
In un investimento immobiliare, i numeri dovrebbero confermare la decisione. Non essere adattati per farcela sembrare giusta.
Alla fine, prima ancora di cercare l’immobile, credo sia necessario stabilire che cosa vogliamo ottenere dall’investimento.
Cerchiamo un reddito periodico? Vogliamo proteggere una parte del patrimonio? Puntiamo a comprare, valorizzare e rivendere? Oppure siamo disposti ad aspettare diversi anni confidando nella crescita di una determinata zona?
Sono strategie molto diverse e possono portare verso immobili completamente differenti.
Una proprietà capace di generare un buon reddito da subito potrebbe avere un potenziale di rivalutazione limitato. Un immobile acquistato in un’area in trasformazione potrebbe invece offrire prospettive interessanti nel lungo periodo, ma produrre poco nell’immediato.
Anche il tempo conta. Un investimento adatto a chi può mantenere il capitale immobilizzato per dieci anni potrebbe non esserlo per chi pensa di averne bisogno tra due.
Per questo partirei dall’investitore prima ancora che dall’immobile: capitale disponibile, orizzonte temporale, rendimento atteso, propensione al rischio e obiettivo finale.
Prima viene la strategia. Solo dopo viene la proprietà capace di realizzarla.
Quindi, comprare un immobile è sempre un investimento?
Secondo me, no.
Un immobile diventa un buon investimento quando esiste una logica dietro l’acquisto: un prezzo corretto, costi sostenibili, una domanda reale, un rendimento coerente con il capitale impiegato, un potenziale futuro e una strategia per uscire dall’operazione.
In alcuni casi il risultato arriverà dal reddito prodotto negli anni. In altri dalla rivalutazione. In altri ancora dalla capacità di acquistare una proprietà, trasformarla e riportarla sul mercato con un valore diverso.
Ma c’è una cosa che cercherei di evitare: comprare semplicemente perché “con il mattone non si sbaglia mai”.
Anche nel mercato immobiliare si può acquistare troppo caro, sottovalutare i costi, scegliere una proprietà difficile da affittare o scoprire, al momento della vendita, che la domanda immaginata non esiste.
Per questo considero un investimento immobiliare prima di tutto un’operazione da comprendere nei numeri, nei rischi e nelle opportunità.
L’immobile viene dopo.
Prima deve esserci una ragione per comprarlo.